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Gewerblicher Grundstückshandel: Verkauf eines Mehrfamilienhauses vor Fertigstellung
Wer als Grundstückseigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Die Gewinne aus dem Verkauf führen zu Einkünften aus Gewerbebetrieb. Je nach Höhe des Gewinns setzt das Finanzamt nicht nur Einkommensteuer, sondern auch Gewerbesteuer fest.
Sogar der Verkauf von weniger als vier Objekten in zeitlicher Nähe zu ihrer Errichtung kann zu einem gewerblichen Grundstückshandel führen. Das gilt z.B., wenn ein Grundstück mit einem darauf vom Verkäufer zu errichtenden Gebäude bis zur Fertigstellung verkauft wird.
Eine langfristige Finanzierung und die Erteilung eines Maklerauftrags zur Vermietung der Wohnungen können aber auch beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses vor Fertigstellung die Vermutung eines gewerblichen Grundstückshandels widerlegen. Das hat das Finanzgericht Düsseldorf entschieden. Im Streitfall hatten Zeugenaussagen ergeben, dass die Initiative zu Verkaufsgesprächen erst nach der Erstellung des Rohbaus von einem Dritten und nicht vom Grundstückseigentümer ausgegangen war. Außerdem hatte der Eigentümer nach Beginn der Verkaufsverhandlungen keine Handwerker mehr beauftragt und auch sonst nichts mehr zur Fertigstellung des Gebäudes beigetragen.
Eine Besonderheit bestand in diesem Fall darin, dass der Verkäufer an der bauausführenden GmbH beteiligt war. Das hielten die Richter aber nicht für ausschlaggebend, weil die Bauleistungen wie zwischen fremden Dritten abgerechnet worden waren. Das Finanzamt hat Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt.
Hinweis: Allerdings kann ein Grundstücksverkauf in solchen und vergleichbaren Fällen ein einkommensteuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft sein. Gewerbesteuer fällt dabei aber nicht an. Ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, lässt sich nie generell beantworten; maßgebend sind immer die Verhältnisse im Einzelfall! Nutzen Sie unser Beratungsangebot, um steuerlich auf der sicheren Seite zu sein!
Verluste: Vermietungs- und Verkaufsabsicht
Verluste aus der Vermietung von privatem Grundbesitz können Sie im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung steuermindernd geltend machen. Als Grundstückseigentümer müssen Sie dafür aber grundsätzlich die Absicht haben, Einkünfte zu erzielen, also auf die Dauer der Vermietung (Vermögensnutzung) mit einem Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten rechnen. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit geht das Finanzamt grundsätzlich - ohne dass eine Totalüberschussprognose vorzunehmen wäre - davon aus, dass Sie die Absicht haben, einen solchen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Haben Sie den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, endgültig gefasst, gelten diese Grundsätze für die Dauer Ihrer Vermietungstätigkeit auch dann, wenn Sie das bebaute Grundstück aufgrund eines neu gefassten Entschlusses verkaufen.
Eine endgültige Aufgabe der Vermietungsabsicht ist nach Ansicht des Bundesfinanzhofs (BFH) nicht anzunehmen, solange sich ein Grundstückseigentümer ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung bemüht - selbst wenn er das Vermietungsobjekt daneben auch zum Kauf anbietet. Die Richter sind daher auch in folgendem Fall von einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen: Ein Grundstück wurde anfangs aufgrund eines Erbbaurechts fremdvermietet, später fremdfinanziert gekauft. Die Darlehen waren zunächst tilgungsfrei, verbunden mit der Vereinbarung, sie nach Ablauf des tilgungsfreien Zeitraums durch Verkaufserlöse zu tilgen. Anderenfalls sollten die Darlehen mit einem Satz von 2 % getilgt werden. Später wurde das immer noch vermietete Objekt verkauft, weil die Bank den Kredit gekündigt hatte. Diese Konstellation spricht laut BFH nicht rückwirkend gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht.
Vermietung: Umbaukosten vor Selbstnutzung
Das Finanzamt berücksichtigt Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, solange ein Veranlassungszusammenhang mit der Vermietungstätigkeit besteht. Wurde die Vermietung aufgegeben, ist ein Abzug der Kosten nicht mehr möglich. Wer viel Geld in den Umbau eines Objekts steckt, das er anschließend selbst bewohnen will, geht also steuerlich leer aus. Diese Erfahrung musste auch ein Vermieter machen, der zwei Wohnungen zusammengelegt hatte. Nach Abschluss der Bau- und Renovierungsmaßnahmen nutzte er die zusammengelegte Wohnung zu eigenen Wohnzwecken.
Der Bundesfinanzhof hat entschieden: Die auf die Zusammenlegung der beiden Wohnungen entfallenden Erhaltungsaufwendungen durfte der Vermieter nicht als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Die Richter haben einen Veranlassungszusammenhang mit den Vermietungseinkünften verneint.
Zum Zeitpunkt der Baumaßnahmen hatte der Vermieter die alten Mietverhältnisse beendet und keine neuen Mietverträge abgeschlossen. Das sprach gegen die typisierende Annahme zur Abziehbarkeit von Aufwendungen noch während der Vermietungszeit. In diesem Fall wurden auch Zeugenaussagen berücksichtigt, die zum maßgebenden Zeitpunkt des Beginns der Bau- und Renovierungsmaßnahmen nicht mehr auf eine noch fortbestehende Vermietungsabsicht der Eigentümer schließen ließen. Die Umbaukosten gehörten damit zu den nicht abziehbaren Kosten der privaten Lebensführung.
Hinweis: Solche kostenträchtigen Fehler können Sie vermeiden. Lassen Sie sich auf jeden Fall rechtzeitig von uns über mögliche steuerliche Konsequenzen beraten, falls Sie die Selbstnutzung eines Ihrer Objekte planen!
Versorgungsleistungen nach Veräußerung des Wirtschaftsguts
Im Rahmen der sog. vorweggenommenen Erbfolge werden meistens Grundstücke gegen wiederkehrende Versorgungsleistungen von Eltern auf Kinder übertragen. Steuerlich ist das ein unentgeltlicher Vorgang. Allerdings können die Kinder die Versorgungsleistungen regelmäßig in voller Höhe als Sonderausgaben abziehen. Im Gegenzug müssen die Eltern in entsprechender Höhe sonstige Einkünfte versteuern. Um diese steuerliche Behandlung zu erreichen, müssen die Erträge des Grundstücks ausreichen, um die Versorgungsleistungen zu erbringen. Doch was passiert, wenn die Kinder später Teile des übernommenen Vermögens an Dritte verkaufen bzw. auf Dritte übertragen?
Sie können die nach der Übertragung gezahlten Versorgungsleistungen auch weiterhin als Sonderausgaben abziehen bzw. die Eltern müssen sie weiter als sonstige Einkünfte versteuern. Voraussetzung dafür ist aber, dass die Erträge des nicht übertragenen Teils des übernommenen Vermögens ausreichen, um die Versorgungsleistungen zu erbringen.
Im Streitfall hatte der Vater mit dem Erlös aus dem teilweisen Verkauf eine Wohnung gekauft, die er seiner Tochter unentgeltlich zur Nutzung überließ. Die Versorgungsleistungen an seine Mutter waren anlässlich des teilweisen Verkaufs der existenzsichernden Wirtschaftseinheit erhöht worden. Dieser Vorgang ist aber nach Meinung des Finanzgerichts Düsseldorf steuerlich nicht zu berücksichtigen (weder Sonderausgabenabzug bei den Kindern noch Versteuerung von Einkünften bei den Eltern). Denn mit dem erzielten Erlös aus dem Teilverkauf hatte der Vater weder eine andere ausreichend ertragbringende Wirtschaftseinheit erworben (z.B. ein anderes Grundstück) noch erzielte er ausreichend hohe Kapitaleinnahmen. Das wäre aber notwendig gewesen, um die Erhöhung der Versorgungsleistungen an seine Mutter steuerlich geltend machen zu können. Der Betroffene hat gegen das Urteil Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt.
Solaranlage: Vorsteuerabzug bei privater Mitbenutzung
Eine Hauseigentümerin hatte auf dem Dach ihres Einfamilienhauses eine Photovoltaikanlage errichten lassen. Den mit der Anlage produzierten Strom verbrauchte sie zu etwa einem Drittel für ihren eigenen Haushalt. Den Rest speist sie in das Netz des örtlichen Energieversorgers. Für ihren Haushalt bezog sie außerdem Strom des Energieversorgers in einem Umfang, der die Menge des produzierten Solarstroms deutlich überstieg.
Die Hauseigentümerin ging davon aus, dass sie die Photovoltaikanlage unternehmerisch betrieb. Sie ließ daher eine Umsatzsteuererklärung erstellen, mit der sie die Berücksichtigung von etwa zwei Dritteln der auf die Herstellungskosten für die Photovoltaikanlage entfallenden Vorsteuerbeträge erreichen wollte. Das lehnte das Finanzamt ab. Begründung: Der Betrieb einer Photovoltaikanlage sei nur dann eine zum Vorsteuerabzug berechtigende unternehmerische Tätigkeit, wenn die Anlage insgesamt mehr Strom produziere als im Haushalt der Eigentümerin verbraucht werde.
Das Finanzgericht Münster hat erfreulicherweise der Hauseigentümerin Recht gegeben. Der Verkauf von Solarstrom stellt auch dann eine zum Vorsteuerabzug berechtigende unternehmerische Tätigkeit dar, wenn die Steuerzahlerin für ihren privaten Haushalt mehr Strom benötige als durch die Photovoltaikanlage erzeugt werde. Für die Beurteilung, ob die Anlage in dem für den Vorsteuerabzug erforderlichen Umfang von mindestens 10 % zu unternehmerischen Zwecken verwendet werde, komme es allein darauf an, in welchem Umfang der insgesamt mit der Anlage produzierte Solarstrom verkauft worden sei.
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